Cali, junio 26 de 2019. Actualizado: martes, junio 25, 2019 22:13

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Acercar el mercado corporativo al lugar de vivienda, una alternativa

¿Tiene solución el caos vial del sur de Cali? Vea lo que dicen los expertos

El crecimiento de la Comuna 22 y el área de expansión en el sur de Cali durante la última década ha dejado grandes retos de ciudad para Cali en términos de infraestructura, movilidad y desarrollo urbano, soportados en las estadísticas que lo revelan todo.

De acuerdo a las cifras entregadas por Departamento Administrativo de Planeación Municipal (DAPM) la Comuna 22 a finales de 2006 tenía 9.053 habitantes pero las proyecciones de población a partir del Censo Dane 2005 datan que para el año 2018 la Comuna 22 tenía 15.199 habitantes.


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Sin embargo, y dado la dinámica edificatoria de los últimos años este Departamento hizo un ejercicio adicional de proyección de población basado en suscriptores de servicios públicos en donde se encontró que al año 2018 existe una población aproximada de 47.671 habitantes (esta proyección es el resultado de multiplicar los 12.884 suscriptores de Emcali, que asociado a un suscriptor por hogar y multiplicar un promedio de personas por hogar de 3.7 da como resultado esta cantidad de habitantes). En la zona de expansión se estiman aproximadamente 56.894 habitantes (fecha corte: abril de 2019).

Para el caso de estimado de crecimiento de población en los próximos años es importante aclarar que la fuente más certera en Cali es el censo que realiza el Dane cuya actualización del 2018, a hoy se encuentra en revisión y ajuste por parte de dicha entidad.

En ese sentido el DAPM no cuenta con datos actualizados de población, pero logró calcular datos de potencial de población basado en el suelo susceptible a desarrollarse, donde se estimó aproximadamente 188.056 habitantes para la Comuna 22 incluidos los habitantes ya existentes.

Para la zona de expansión se estimó un potencial de población de 535.536 habitantes aproximadamente incluidos los ya existentes.

En cuanto viviendas y basados en los datos de suscriptores de servicios públicos de Emcali y asociando un suscriptor por unidad de vivienda, se estima que la Comuna 22 tiene aproximadamente 12.884 viviendas. (Corte: julio 2018) y en la zona de expansión se estiman 9.769 viviendas aproximadamente (Corte: julio 2018).

¿Cómo minimizar el caos urbanístico?
Si bien la Administración Municipal ya adelanta las llamadas “Obras del progreso” que incluyen la construcción del puente sobre río Lili en la avenida Ciudad de Cali, obra que va en un 30%, la ampliación de la vía Cali – Jamundí, la ampliación de la vía a Pance que ya está en un 72% y la obra de la Carrera 100 con 25 que está en un 2% y el retorno a Cascajal; se deben conjugar otra serie de factores que serían determinantes a la hora de minimizar el impacto que genera el crecimiento de las cifras de habitantes y población flotante que se conjugan en la zona.

Ramiro Varela, ingeniero y ex congresista del Valle, asegura que ante el crecimiento desmedido del sur una de las soluciones a corto plazo sería una mayor coordinación en la relación Cali – Jamundí “No tiene sentido que se compre vivienda en Jamundí y trabaje en el centro de Cali, con una hora pico de más, cuando Cali no puede responder con una eficiente oferta urbana para desarrollar las necesidades del transporte” argumentó Varela.

Al respecto se pronunció Alejandro Arboleda, gerente de Provalor, empresa encargada de la torre de oficinas Holguines del futuro, quien aseguró que la ciudad debe romper esta lógica de distancias con un mayor desarrollo del mercado corporativo en Cali.

“Este es un mercado que se ha desarrollado mucho más lento que en otras ciudades ya que la cantidad de metros cuadrados corporativos que se hace en Cali comparativamente hablando con Bogotá, Medellín y Barranquilla, la ubican como una ciudad con una tendencia en este sentido poco posicionada, aún así es algo que se viene consolidando” puntualizó Arboleda.

Y es que durante los últimos cinco años los edificios de oficinas que antes no existían se empezaron a construir. Es el caso de Jardín Central en el Centro comercial Jardín Plaza, el proyecto de Palo Alto que es el centro empresarial en Pance, las ampliaciones de Unicentro con sus edificios de oficinas o lo que se está haciendo en el norte con el World Trade center o donde esta Suramericana al frente de Chipichape, sumado a la nueva torre de oficinas que se construye en Holguines Trade Center que incluye siete pisos de oficinas que consolidan el concepto de lo que representa un edificio corporativo en el que se tiene en un solo lugar seguridad, parqueadero, comunidad, movilidad vertical, servicios conexos dentro del mismo edificio, entre muchos más beneficios.

Y es que Cali está dividido en dos, sur y norte, y aunque la oferta del sur es relativamente nueva y se ha desarrollado en los últimos 5 años, su absorción ha sido estable y positiva.

“La industria está en el norte pero la gente cada vez más vive en el sur y por eso es importante que empresas de servicio o áreas administrativas se acerquen a donde la gente vive y así aportar a una menor congestión en términos de movilidad” explicó Alejandro Arboleda de Provalor.

Colegios y universidades
Las instituciones educativas y la Administración Municipal firmaron un acuerdo para aportar a la movilidad de la zona, que incluye:

Implementar una política para el uso del carro compartido que incluye reglamentación, control, promoción y administración a través de una plataforma municipal operada con grupos organizados.

Garantizar las condiciones para la movilidad sostenible en bicicleta enmarcadas en el Plan de Desarrollo de Cali 2016 -2019.

Implementar el pico y placa de dos dígitos todo el día en las universidades

(Universidad Javeriana en sus parqueaderos gratuitos y Universidad Cooperativa de Colombia).

Promover el uso del transporte escolar en los colegios.

Analizar la posibilidad de incrementar el costo de ingreso a los parqueaderos de las universidades y aquellas que aún no cobran, estudiar la posibilidad de acogerse colectivamente.

Incrementar la oferta de ciclo-parqueaderos y equipamientos para el fomento de la

bicicleta al interior de las universidades.

Analizar la posibilidad de implementar una ruta de transporte propia hasta la estación del MIO más cercana.

Movilidad
Para James Gómez, experto en movilidad, es importante además de acercar los lugares de trabajo a la zona en la que se vive, crear vías alternas, mejorar la movilidad vehicular, compartir vehículo optimizándolo, mejorar el transporte público en términos de frecuencias y calidad.

“La generación de alternativas como la bicicleta es algo positivo en la medida en que se generan unos procesos de socialización y hay apropiación de esta infraestructura. Además valdría la pena hacer un estudio serio sobre medidasadicionales como un pico y placa zonificado específicamente para esa comuna lo que es factible pero tiene que ser validado a través de un estudio como una medida temporal” dijo Gómez.

Población
La densidad de habitantes por hectárea se determina de acuerdo a la cantidad de población existente.

En el caso de la Comuna 22, si se toma la información de población del Dane 2005 y las proyecciones hechas por el DAPM para el año 2018 (15.199 Habitantes) la densidad es de 14,4 habitantes por hectárea.

Si se toma la cantidad de suscriptores de Emcali asociado a una vivienda por suscripción, la densidad es de 45 habitantes por hectárea.

En la zona de expansión se estima una densidad de 34,58 habitantes por hectárea. (Basado en la estimación de población actual versus el área total de la zona de expansión).

Para el caso de la proyección flotante es importante aclarar que el cálculo debe responder a un cruce de análisis complejos que deben tener en cuenta variables económicas, dinámicas urbanísticas, flujos migratorios internos, dinámicas constructivas, además de proyecciones de crecimiento en equipamientos educativos y en actividades comerciales.

En este sentido, los datos presentados a continuación responden a la información con la que el municipio cuenta, pero que bajo las condiciones de falta de estudios de soporte representa un análisis de estimaciones generales.

Una vez hecha esta aclaración, la población flotante estimada para la Comuna 22 es de 58.805 personas aproximadamente.

Para la zona de expansión la población flotante estimada es de 17.649 personas aproximadamente.

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